Ипотечная сделка по шагам. Шаг первый - свобода выбора.

Сегодня я хочу начать подробный рассказать о процедуре получения ипотечного кредита. Процедура эта довольно утомительная, поэтому свое повествование мне придется разбить на несколько частей. Для начала объясню, что такое ипотечный кредит для тех, кто не в теме (хотя непонятно зачем они тогда эту писанину читают). Ипотечный кредит или ипотечная сделка – покупка недвижимости (квартир, домов, земельных участков и даже воздушных и морских судов) с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но передается в залог до момента полного возвращения кредита банку или иному учреждению выдавшему кредит.

Для начала необходимо определиться, что конкретно вы хотите купить. Варианты с самолетом и яхтой мы, пожалуй, откинем. Отдельные земельные участки без жилья тоже в топку. Будем рассматривать самый распространенный вариант – квартиру. Про дома тоже расскажу там, где будут какие-либо особенности. Ну и про новостройки не забуду.

1. Выбор наиболее подходящей вам программы ипотечного кредитования

Вариантов много: прежде всего можно собрать информацию самостоятельно. Почти все банковские, да и не банковские программы по ипотеке представлены в Интернете. Самый элементарный способ задать в поисковике, допустим в Яндексе, запрос типа – «ипотека в Бобруйске». Самые догадливые читатели естественно поняли, что город нужно поменять на что-либо близлежащее. Приготовьтесь разгребать кучу мусорных ссылок на страницы, созданные мерзкими спамерами, прежде чем найдете что-то нужное. Тем кому чужды утонченные удовольствия мазохизма могу подсказать полезную ссылку на программы разных банков. Вводите характеристики недвижимости, срок ипотеки, регион, валюту кредита и нажимаете «найти». Получите множество вариантов. Плохо одно, на момент написания этого опуса были доступны предложения только по Москве, Московской области и Санкт-Петербургу. Но это не беда. Обычно банк запускает программу по всем своим филиалам. Вам остается узнать, есть ли филиал нужного банка в вашем городе. Узнать это можно, например, в этом каталоге банков. Выбираете банк, заходите на его сайт и ищете раздел, что-то вроде, «филиалы» или «филиальная сеть».

Другой путь, это обратиться в крупное риелторское агентство в вашем городе. Во многих агентствах есть ипотечный отдел или на худой конец сотрудник, который отвечает за ипотечное направление. Там можно получить необходимую консультацию. Как правило, если вы пользуетесь услугами агентства для покупки недвижимости из их базы, консультацию они вам дадут бесплатно. Это естественно не касается оформления документов на получение кредита. Эта услуга платная, но об этом ниже. Найти агентство можно и в Интернете (см. выше про Яндекс), но если ваш населенный пункт не такой «продвинутый» в технологическом смысле, можно пойти старым проверенным способом. Идете в ближайший киоск распространения печатной продукции и покупаете самую толстую и/или популярную у вас в городе газету бесплатных объявлений. Обычно это одна и та же газета. Если сами не в курсе, спросите у тетеньки-киоскера, она подскажет. Открываете ее в разделе «недвижимость» и находите рекламу агентств недвижимости. Те агентства, которые оказывает услуги по подбору ипотечных программ, обычно пишут об этом большими буквами. Ну и, наконец, третий вариант обратиться к ипотечному брокеру. Ипотечный брокер это организация, которая берется провести вас через все стадии получения кредита на недвижимость за скромное вознаграждение, обычно порядка 1-1.5 процента от полученного кредита. За эту сумму вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все необходимые документы и получить кредит. Сложившаяся на рынке практика такова, что брокер получает вознаграждение только в том случае, если банк выносит положительное решение о выдаче вам кредита. Но многие брокеры требуют предоплату за услуги, которую возвращают в случае отрицательного решения. Платить или нет, решать вам. Если ипотечный брокер требует с вас плату независимо от достигнутого результата, гоните его в шею. Вообще выбор ипотечного брокера это непростая тема и я обязательно напишу об этом отдельную статью, но сейчас идем дальше.

Переходим к самому важному этапу – сравнение ипотечных программ. Для начала вам необходимо определить какую недвижимость вы хотите приобрести, и какую часть семейного бюджета вы можете направить на погашение кредита без особого ущерба для благосостояния семьи. Рассчитывать все эти цифры вручную необязательно. Можно воспользоваться множеством ипотечных калькуляторов на сайтах банков, ипотечных брокеров и прочих сочувствующих. Мне нравится вот этот ипотечный калькулятор. Заодно прочитаете что такое «аннуитетный платеж». В большинстве банков для расчета ежемесячных выплат по кредиту используется именно формула аннуитетных платежей. Задаете там сумму кредита, процентную ставку банка и количество лет, на которые рассчитываете получить кредит. Теперь о том, что вводить или точнее как придумать то, что вводить. Разберем по пунктам:

1. Сумма кредита – зависит прежде всего от того какой доход вы и ваш(а) супруг(а) можете показать и доказать банку. Учитывается общий доход супругов, так как они являются созаемщиками обязательно. Созаемщиками по желанию могут быть и другие члены семьи. Сейчас банки уже идут на то, что созаемщиками могут быть и не члены семьи. Размер кредита обычно составляет 50%-70% от стоимости недвижимости передаваемой в залог. Это означает, что вам нужно иметь порядка 30% средств необходимых на покупку квартиры. В настоящее время банки идут на то, что дают кредит на 80% или даже 90% стоимости жилья. Но за эту «щедрость» заемщику обычно приходится расплачиваться повышенными процентами за кредит. Некоторые банки и вовсе декларируют кредит на всю стоимость квартиры. Только вам придется взять дополнительный потребительский кредит для внесения его в качестве первого взноса. Проценты по нему естественно будут гораздо выше, чем по ипотечному займу. Или взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости. В общем, банк все равно часть риска постарается переложить на вас.

2. Переходим к процентам. Допустим, пока вы не проводили каких-либо переговоров с банком, но уже предварительно определились, куда пойдете на переговоры. В этом случае возьмите цифру из рекламы банка и прибавьте к ней 3-4%. Уверяю вас, сильно не ошибетесь. Проценты и их расчет это тоже отдельная тема для разговора. На данный момент просто хочу вас предупредить. На первой же стадии переговоров с банком попросите свое го кредитного менеджера рассчитать для вас сумму ежемесячного платежа. Бумажечку с расчетом сохраните на всякий случай. И обязательно уточните все единовременные выплаты, которые вам предстоят – оценка, страховка и т.д. Если ставка процента по кредиту плавающая учтите, что она также имеет тенденцию к росту, а не только к падению. В дальнейшем сравнивайте ипотечные программы именно по этим двум показателям – единовременные выплаты и ежемесячный платеж. Голые проценты ни о чем не говорят.

3. Срок кредита. Общее правило для банков – давать кредит на количество лет оставшееся до достижения пенсионного возраста заемщика. Сейчас это 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин. Отнимаете от 60-ти или 55-ти свой возраст получите максимальный срок кредита. Имея предварительные данные, можете в калькуляторе прикинуть размер ежемесячных платежей и общую сумму, которую вы заплатите банку сверх стоимости жилья. Если охота повесить на себя кредитное ярмо пока не пропала, то в следующей статье я расскажу вам об увлекательной игре под названием «Хитрый Ходжа Насреддин и скупой Падишах». А именно о процедуре сдачи документов на получение кредита в банк и соответственно о получении положительного решения о выдаче этого самого кредита.